Separata de la revista El Catoblepas • ISSN 1579-3974
publicada por Nódulo Materialista • nodulo.org
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El Catoblepas • número 55 • septiembre 2006 • página 20
A comienzos de agosto de 2006 China hizo público un documento de Propuestas sobre la reglamentación y administración del acceso de los fondos extranjeros al mercado inmobiliario chino. El Pueblo actuará con mucha cautela para afrontar las políticas reguladoras de los capitales extranjeros, para frenar que sus bienes caigan en manos de burgueses extranjeros, pero procurando a la par cumplir estrictamente sus compromisos con la OMC, que son los que permiten su propia expansión económica y comercial merced al comercio internacional.
China elimina espuma
en adquisición de viviendas por fondos foráneos
3 de agosto de 2006
China hizo público esta semana un documento de Propuestas sobre la reglamentación y administración del acceso de los fondos extranjeros al mercado inmobiliario chino, formulado conjuntamente por seis departamentos gubernamentales, para reglamentar el acceso de los inversionistas extranjeros al mercado inmobiliario chino, la exploración y administración en el terreno y la compra de inmuebles en el país por parte de las instituciones e individuos inversores foráneos.
De acuerdo con el documento, sólo las sucursales y oficinas representativas de de las instituciones y los individuos extranjeros que han permanecido más un año de trabajo o estudio en China están competentes para comprar las viviendas mercantiles de acuerdo con su necesidad real y de uso propio. De acuerdo con las políticas pertinentes se ejercerá una estricta supervisión y administración sobre el acceso de las inversiones foráneas al mercado inmobiliario chino. Las instituciones e individuos deben comprar las viviendas en nombre concreto.
De acuerdo con analistas del sector inmobiliario, la aplicación de estas medidas tendrá grandes impactos al comercio de los inmuebles objetos de las inversiones foráneas y desempeñarán un papel de importancia crucial en el control del número de apartamentos a comprar por parte de los extranjeros.
El capital errante extranjero se concentra en la adquisición de las viviendas mercantiles de categoría mediana y superior en Shanghai, afirmó un gerente de mercado de la inmobiliaria Fancheng (China). “Son extranjeros el 30% de los propietarios que han comprado viviendas en la vecindad Taiyuandi en la parte céntrica de Shanghai. Y la cifra registrada en otra vecindad, Cuihutiandi, supera el 50%. En Shanghai, el 30% de las viviendas de alta categoría, a un precio superior a 20.000 yuanes de renminbi (unos 2.500 dólares) por metro cuadrado, pertenece a los inmobiliarios extranjeros. Indudablemente, la futura aplicación de estas medidas afectará a los negocios inmobiliarios de estas vecindades.
De acuerdo con Wang Lei, gerente de la Inmobiliaria Meilian de China, antes del año 2002, China sólo permitía a las empresas, instituciones e individuos extranjeros comprar los bienes raíces mercantiles especialmente destinados a la adquisición por parte del capital foráneo. Tras la anulación de esta estipulación en 2002, ya no había restricciones ni obstáculos en la inversión del capital foráneo en el mercado inmobiliario chino. China fue uno de los pocos países entre los 187 miembros del Fondo Monetario Internacional que no tenía restricciones en la inversión inmobiliaria
La estipulación de exigir a los extranjeros usar el nombre concreto al comprar bienes raíces en China producirá un efecto clave para restringir el número de apartamentos a comprar por los extranjeros en el país. También constituye un preparativo para formular las políticas destinadas a impedir la especulación de inmuebles en China por parte de los inmobiliarios extranjeros, afirmó Wang Lei, gerente de la Inmobiliaria Meilian de Shanghai.
Las nuevas políticas en estricta prevención
de inversiones foráneas a corto plazo
China actuará con mucha cautela para formular las políticas al respecto debido a que esto está concerniente a la administración del capital extranjero en el país y a que cumplirá estrictamente sus compromisos con la OMC. Hasta la fecha, China no ha establecido medidas especialmente destinadas al capital foráneo en las dos rondas anteriores de regulación y control de los bienes raíces.
La Administración Estatal de Divisas de China presta mucha atención al vertiginoso aumento de las inversiones extranjeras en los bienes raíces en China. Actualmente está fortaleciendo la supervisión en este terreno y se espera que se formularán reglamentos para impedir estrictamente la especulación de bienes raíces.
En los últimos años, las principales compañías inversoras internacionales tales como Morgen Stanley, Merrill Lynch, Citybank, Goldman Sachs, Lehman Brothers han realizado inversiones de distinto grado en los bienes raíces en China centrándose en las mayores ciudades económicamente desarrolladas del país como Pequín y Shanghai. Desde el ángulo macro-económico, el capital extranjero está compartiendo los resultados fructíferos del rápido desarrollo económico chino.
Sin embargo, Yin Zhongli, investigador del Instituto de Estudios Financieros perteneciente a la Academia de Ciencias Sociales de China, considera que existiría la sospecha de que haya capital foráneo dedicado a las actividades especuladoras. Se estima que en tiempo cercano, habrá pocas posibilidades de baja en gran margen del precio de los muebles raíces en China. Es posible que el capital foráneo no saque ganancias inmediatas del alza del precio de las propiedades. Sin embargo, logrará fabulosos beneficios, valiéndose de una posible revalorización de Renminbi para cambiar en dólar la moneda china cobrada en la venta de los bienes raíces adquiridos con la moneda estadounidense, dijo.
La nueva política está destinada a asestar golpes principalmente a la adquisición especular de bienes raíces. “Hay que regular oportunamente la política acerca de la entrada y salida del capital e impedir la inversión de capital extranjero a corto plazo en los muebles raíces en el país”, dijo Guo Shuqing, presidente de la Junta Directiva del Banco de Construcción de China.
Acceso fuerte de fondos extranjeros
a mercado inmobiliario chino
Frente a la posible regulación del mercado inmobiliario chino, siete importantes instituciones inversoras extranjeras decidieron entrar en el mercado de bienes raíces en la parte continental china.
La compañía Morgen Stanley declaró el 12 de abril su decisión de establecer la Compañía Sucursal Shanghai de Morgan Stanley (China) destinada a la asesoría y servicio inmobiliarios, aumentar su inversión global en China y continuar su inversión en el sector inmobiliario chino.
El 18 de mayo la compañía inmobiliaria Capitaland, con sede en Singapur, compró con 1.320 millones de yuanes (unos 164 millones de dólares) parte de los bienes raíces en la plaza Xihuan de Shanghai. El 9 de junio, la compañía Standard Chartered cotizada en Hong Kong invirtió 50 millones de dólares en la Inmobiliaria Shima de Shanghai que planea cotizar en Hong Kong. Tras la adquisición de varios edificios residenciales en Lujiazui de Shanghai, el Fondo inmobiliario Morgen Stanley invirtió 758 millones de yuanes (unos 94,7 millones de dólares) en la adquisición de un edificio de apartamentos de múltiples pisos en la vecindad Huashanxiadu, considerado como el único del tipo destinado a la venta en la ciudad. A finales de junio, el Grupo Greentown de Zhejiang de China logró un compromiso de adquisición por parte del fondo Tiger Venture Capital de EEUU, la compañía Temasek Hodings de Singapur y la compañía Wsargurg Pincus de EEUU. Anteriormente un número de instituciones inversoras extranjeras encabezadas por el grupo JP Morgan & Co realizaron una inversión de 150 millones de dólares en el grupo Greentown.
Cao Nianguo, experto en el sector inmobiliario, dijo que con la aplicación de las nuevas políticas, es posible que algunos fondos foráneos retrasen su acceso al mercado inmobiliario chino, que sea afectada la inversión foránea en China, y que se disminuya la especulación inmobiliaria. A medida del aumento de la cautela de los inversores extranjeros, será restringida la especulación inmobiliaria en gran margen, y la exploración conjunta de las empresas nacionales y extranjeras podría ocupar gradualmente el puesto principal en el desarrollo inmobiliario. De acuerdo con las estadísticas de la inmobiliaria Capitaland, las ganancias logradas en el mercado chino no superan el nivel promedio registrado en el extranjero.
Por su parte Yang Chengcheng, asistente del gerente general de la Inmobiliaria Shengshizhaoye de China, dijo que en el futuro, las grandes instituciones inmobiliarias chinas estrecharán de seguro su colaboración con los fondos foráneos en su desarrollo en el mercado chino.
En los últimos años, los fondos foráneos, cuya proporción no ha sido alta en el volumen global de las inversiones inmobiliarias chinas, han hecho sus aportes al desarrollo del sector inmobiliario chino. Desde luego, algunos de ellos han entrado en el mercado chino en forma anormal y participado en la especulación inmobiliaria. Esto ha dificultado el macro-control económico, dado origen a riesgos en la regulación y control macro-económicos y la administración financiera, y causado influencia negativa en la inversión y el costo. Si el precio de los bienes raíces se rebaja drásticamente, esto producirá una recesión económica.
Hay que impedir el acceso oculto de las empresas de inversión no inmobiliaria a los negocios de bienes raíces, los créditos bancarios foráneos, la introducción de fondos inmobiliarios extranjeros en el mercado inmobiliario chino, el control de las inmobiliarias chinas por parte de los fondos extranjeros, y la inversión individuales.
Algunos expertos chinos propusieron recurrir a los medios reguladores ocultos como los impositivos para vigilar y supervisar la explotación inmobiliaria de las compañías de bienes raíces de fondos foráneos.
En realidad, el acceso de los fondos foráneos (incluidos los de Hong Kong, Macao y Taiwan) que ejercerá una influencia positiva sobre el sector inmobiliario chino, también lo afectará de manera negativa la economía nacional y el mercado inmobiliario chinos, aprovechando el imperfección de los reglamentos chinos para obtener excesivos beneficios irrazonables.
China eleva el umbral de adquisición inmuebles por parte de fondos foráneos e impide especulación de bienes raíces
Las nuevas medidas políticas expuestas en el documento de propuestas emitido el 24 de julio sobre la macro-regulación y control del mercado inmobiliario han establecido el umbral para las instituciones e individuos foráneos en la adquisición de bienes raíces en China. Estas medidas están destinadas a asestar golpes a las actividades de especulación de inmuebles por parte de los fondos foráneos y a resolver el problema del sobrecalentamiento del mercado inmobiliario y moderar el alza del precio de bienes raíces en algunas zonas del país.
En el primer trimestre del presente año, los fondos foráneos designados a la adquisición de inmuebles en China alcanzaron los 4.500 millones de dólares, sobrepasando la cifra anual registrada en 2005. Pequín y Shanghai ha atraído más del 90% de de las inversiones foráneas en el sector inmobiliario.
Lo preocupante para algunos expertos chino consisten en que la especulación inmobiliaria de los fondos foráneos se está convirtiendo en un peligro oculto para el sector inmobiliario chino. De acuerdo con una opinión universal entre los expertos, los fondos extranjeros se beneficiarán tanto del alza del precio de los bienes raíces como de la revalorización de la moneda china.
Xie Guozhong, economista en jefe de la región de Asia y el Pacífico de Morgen Stanley, dijo que la periodicidad inmobiliaria coincide con la de la tasa bancaria. La tasa de interés en China es muy baja y existe una gran presión para la revaloración de la moneda china. Los inversionistas se inclinan fácilmente a la inversión inmobiliaria.
De acuerdo con el documento de las propuestas recién publicado por China, se eleva el umbral para el acceso de los fondos foráneos al mercado inmobiliario chino, y ante todo los fondos y bancos inversionistas extranjeros deben instaurar compañías en China para su ingreso en el mercado.
El mencionado documento estipula que para invertir en la adquisición de los bienes raíces no de uso propio, las instituciones e individuos foráneos deben observar el principio de presencia comercial y solicitar el establecimiento de empresas con fondos foráneos de acuerdo con las estipulaciones concernientes a la inversión foránea en el sector inmobiliario. Solamente después de la autorización de los departamentos pertinentes y cumplir los debidos trámites, tales empresas se pueden poner en funcionamiento dentro del ámbito de negocios autorizados. Esta estipulación está en respuesta al fuerte acceso de fondos foráneos al mercado chino.
El nuevo documento estipula una mayor proporción del capital aportado registrado en la inversión global. Exige que el capital registrado de las empresas con la inversión de 10 millones de dólares y para arriba ocupe el 50% por lo menos en su inversión total.
Fondos foráneos dedican 4.500 mdd
a adquisición inmobiliaria en China
De acuerdo con las estadísticas de la compañía de asesoría inmobiliaria DTZ, En el primer trimestre del presente año, los fondos foráneos designados a la adquisición de inmuebles en China alcanzaron los 4.500 millones de dólares, sobrepasando la cifra anual de 3.400 millones de dólares registrada en 2005. Pequín ha atraído el 50% de las inversiones foráneas en el sector inmobiliario, Shanghai el 43%, y el resto (7%) en otras ciudades incluidas Dalian, Harbin, Wuhan y Nanjing.
Las inversiones provenientes principalmente de EEUU, Singapur y Australia se dedican a los edificios de oficinas (58%), establecimientos comerciales (39%) y viviendas residenciales (5%).
Según las estadísticas hasta finales de junio del presente año, se registro un incremento rápido en la inversión de fondos foráneos en los inmueble en el país centrándose en los nuevos proyectos inmobiliarios y los edificios ya concluidos. El número de las empresas inmobiliarias recién establecidas aumentó interanualmente un 25,4%. El uso real de fondos extranjeros se incrementó en un 27,9%. La liquidación de divisas de las instituciones e individuos foráneos aumentó en 200% en el primer trimestre de este año en comparación con el idéntico periodo del año pasado.
Hay que aclarar de manera más explícita y detallada las medidas políticas pertinentes para impedir la especulación inmobiliaria del capital errante internacional, advirtió Mei Xinyu, investigador del Instituto de Estudios Económicos adscrito al Ministerio de Comercio de China. Con la operación no transparente, las actividades de monopolización y el precio-espuma de las viviendas en el mercado inmobiliario chino así como el continuo aumento de las viviendas deshabitadas en China, el acceso de cuantiosos fondos foráneos al mercado inmobiliario del país impulsa el alza del precio-espuma de bienes raíces, aumenta el desequilibrio del pago internacional y la presión a la moneda china para su revaloración, y agrava el riesgo latente del sistema monetario del país. Esto significa que hay que restringir el acceso desordenado de fondos foráneos al mercado inmobiliario chino, dijo Mei Xinyu al comentar la especulación inmobiliaria por parte del capital extranjero.
De acuerdo con los análisis de los expertos, los fondos foráneos recurren a la adquisición de los proyectos de las obras en construcción o derechos sobre las acciones, la adquisición directa de bienes raíces en el mercado y la explotación directa de proyectos inmobiliarios para su acceso al mercado inmobiliario chino. Tienen por objetivo obtener beneficios excedentes de la revaloración de la moneda china y el alza del precio de las propiedades. Como consecuencia, esto debilita los efectos reguladores de las políticas financieras gubernamentales e incrementa el desequilibrio del pago internacional.
Inversores foráneos dedican la mitad de sus fondos
en mercado inmobiliario de Pequín
Los fondos foráneos han designado la mitad de sus inversiones en el mercado inmobiliario de Pequín. Desde hoy en adelante, la explotación conjunta de empresas chinas y foráneas se convertirá en el principal modelo en este terreno en el país.
Cao Nianguo, miembro de la junta directiva de la compañía DTZ, dijo que el otro 43% de los fondos ha sido invertido en Shanghai, y el resto 7% en Dalian, Harbin, Wuhan, Nanjing y otras ciudades. Los negocios en Pequín se realizaron en gran escala, lo que permite a la capital china atrae más fondos foráneos. Morgen Stanlye adquirió la ciudadela Fuli. Merril Lynch compró el edificio Centro Financiero Yintai. Capital China adquirió los edificios del Centro de Comercio Mundial, de los Centros Comerciales de Anzhen y Wangjing. Goldman Sachs Group compró el edificio Jinghui. El volumen de inversión alcanzó los 211 millones de dólares.
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